Acheter un bien immobilier est une opération importante: elle représente un investissement considérable et, souvent, la signature d’un prêt hypothécaire sur de longues années. C’est pourquoi savoir quoi vérifier avant d’acheter une maison en Espagne est essentiel pour éviter les erreurs, les mauvaises surprises, les arnaques et les problèmes juridiques futurs.
Pour ceux qui arrivent d’un autre pays, le processus peut être encore plus complexe : le système juridique est différent, les démarches sont nombreuses et les termes techniques peuvent prêter à confusion. Et les arnaques ne ressemblent pas toujours à celles de votre pays d’origine. Chez MBT Abogados, cabinet d’avocats basé à Barcelone et spécialisé dans l’accompagnement des étrangers, nous vous assistons à toutes les étapes de l’achat.
L’objectif de cet article est aussi de vous éclairer sur les documents nécessaires pour acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger. Voici les 7 points à vérifier avant d’acheter une propriété en Espagne:
1) Vérifier l’état du logement
Avant toute décision, il est recommandé d’évaluer l’état de conservation du bien. Pour cela, le mieux est de faire appel à un architecte technique, qui visite la propriété et rédige un rapport professionnel. Ce rapport peut porter sur les installations électriques, la plomberie, la structure, les problèmes d’humidité ou les travaux de rénovation nécessaires.
Pour les appartements, il est également important de contrôler l’état général de l’immeuble, surtout s’il est ancien. On peut alors consulter la dernière Inspection technique du bâtiment (ITE), un document obligatoire pour les constructions d’une certaine ancienneté.
2) Vérifier l’identité du propriétaire
Il est essentiel de confirmer que la personne qui vend le bien en est bien le titulaire légal et qu’elle a la capacité juridique de le vendre. Cette vérification se fait auprès du Registre de la Propriété, en demandant une nota simple (extrait d’inscription au registre foncier).
De plus, s’il y a plusieurs propriétaires, tous doivent être d’accord pour vendre. Si le vendeur est marié sous le régime de la communauté de biens (gananciales), le consentement du conjoint est également nécessaire.
3) Vérifier l’absence de dettes
Avant d’acheter, il est crucial de vérifier si le bien est grevé de charges ou de dettes : hypothèques, saisies, impayés auprès de la copropriété. Ces charges peuvent passer au nouvel acquéreur si elles ne sont pas soldées au préalable.
Cette information figure également dans la nota simple, et peut être complétée par le certificat de dettes délivré par la copropriété.
4) Vérifier la description au registre, les limitations et les servitudes
Il faut contrôler que la description du bien au Registre correspond à la réalité physique : surface, limites, type d’usage, etc. Il est également important de savoir s’il existe des servitudes (par exemple, un droit de passage au profit d’un voisin) ou des limitations d’usage.
Ces caractéristiques peuvent affecter la valeur du bien ou restreindre son utilisation ; il convient donc de les analyser attentivement.
5) Vérifier les limitations urbanistiques et l’habitabilité
Certains biens peuvent être soumis à des restrictions urbanistiques empêchant certains travaux ou, dans les cas extrêmes, conditionnant leur usage futur. Par exemple, un bien peut se situer dans une zone où la mairie prévoit des changements importants, comme un futur réaménagement urbain.
Il est aussi indispensable de vérifier que le logement dispose d’une cédula de habitabilidad en vigueur (certificat d’habitabilité), document qui atteste qu’il remplit les conditions minimales pour être habité.
6) Examiner les contrats de réservation, d’arras et de vente
Ces contrats créent des obligations légales et doivent être relus par un avocat avant d’être signés. Le contrat de réservation bloque le bien pendant une durée déterminée. Le contrat d’arras (arrhes) implique généralement le versement d’une somme à titre d’acompte et peut entraîner des pénalités en cas de non-respect. Enfin, le contrat de vente fixe les conditions définitives de l’opération.
IMPORTANT : nous recommandons de lire attentivement chaque contrat et de consulter un avocat.
7) Réunir les documents nécessaires à la signature chez le notaire
Avant la signature devant notaire, plusieurs documents doivent être préparés : nota simple à jour, certificat cadastral, certificat de dettes de la copropriété, justificatif de paiement des impôts, entre autres. Même si l’agence immobilière s’en charge souvent, l’acheteur doit s’assurer que tout est en règle.
Éviter les arnaques immobilières en Espagne
IMPORTANT : si vous comptez acheter prochainement, les points techniques expliqués ci-dessus ne vous protégeront pas d’une fraude juridique sophistiquée. C’est pourquoi nous avons rédigé un guide exclusif sur la manière de repérer les arnaques immobilières et les contrats d’arras frauduleux. Voici un résumé des arnaques les plus courantes, mais si vous envisagez d’acheter, ne manquez pas notre guide Arnaques immobilières en Espagne : guide juridique pour un achat sécurisé.
Faux propriétaires
Des personnes qui se présentent comme propriétaires sans l’être, à l’aide de documents falsifiés ou manipulés.
Comment l’éviter : demander une nota simple à jour pour vérifier la titularité réelle.
Vente avec dettes cachées
Un bien est vendu alors qu’il est grevé d’hypothèques, de saisies ou de dettes impayées (taxe foncière IBI, charges de copropriété), qui passent à l’acheteur si elles ne sont pas soldées.
Comment l’éviter : vérifier les charges au Registre de la Propriété et demander des certificats de dettes.
Double vente du bien
Le vendeur signe des contrats avec plusieurs acheteurs et encaisse des acomptes sans passer l’acte avec aucun d’entre eux.
Comment l’éviter : ne verser aucune somme sans garantie juridique et faire inscrire l’acte au plus vite.
Accord pour payer une partie « au noir »
Le vendeur propose de déclarer une valeur inférieure à la valeur réelle pour payer moins d’impôts et demande une partie en espèces « en dehors de l’acte ».
Risque : cette pratique est illégale et peut entraîner des sanctions fiscales et des complications juridiques.
Problèmes d’urbanisme ou d’habitabilité
Logements construits en zone protégée, sans permis, ou frappés d’un ordre de démolition en cours.
Comment l’éviter : demander des informations urbanistiques à la mairie et vérifier que le logement dispose de la cédula de habitabilidad ou de la licence d’occupation.
Fausses sociétés de promotion ou agences immobilières
Entreprises inexistantes ou frauduleuses qui vendent des biens « sur plan », encaissent des acomptes, puis disparaissent.
Comment l’éviter : vérifier l’existence légale de la société, consulter les avis et s’assurer que le projet dispose d’un permis de construire.
Faux contrats ou fausses actes de vente
Usurpation de documents, voire de notaires, pour donner une apparence de légalité.
Comment l’éviter : tout faire relire par un avocat et s’assurer que la signature a lieu devant un notaire habilité.
S’entourer de professionnels tout au long du processus est le meilleur moyen de se protéger. Chez MBT Abogados, nous avons l’habitude de repérer les irrégularités et de défendre les intérêts de nos clients dès la première étape.
Un accompagnement juridique et technique pour acheter en Espagne
Chez MBT Abogados, nous proposons un service complet de conseil pour l’achat d’un logement en Espagne. L’objectif : éviter les erreurs, les surprises et les problèmes futurs. Notre équipe accompagne l’acheteur depuis la recherche initiale jusqu’à la signature devant notaire, notamment pour :
- la recherche de biens à Barcelone et dans sa zone d’influence ;
- la vérification de l’état du logement, de l’identité du propriétaire, de l’absence de dettes, de la description au registre et des limitations ;
- la négociation du prix d’achat ;
- le choix du notaire ;
- l’obtention des documents nécessaires à la signature chez le notaire ;
- la relecture des contrats de réservation, d’arras et de vente ;
- la préparation des déclarations fiscales ;
- l’accompagnement au moment de la signature ;
- toute autre démarche ou conseil utile au bon déroulement de l’opération.
Il est important de préciser que le choix du notaire appartient à l’acheteur. La banque qui accorde le prêt préfère généralement son notaire habituel, car cela lui facilite le travail, mais la décision finale revient à l’acheteur.
Si vous pensez avoir besoin d’un accompagnement pour acheter un bien en Espagne, n’hésitez pas à nous contacter par e-mail ou Whatsapp. Chez MBT Abogados, nous sommes spécialisés dans l’accompagnement des étrangers en Espagne. Notre siège est à Barcelone. Nous proposons aussi d’autres services liés à l’immobilier, comme le conseil pour acheter un logement en Espagne depuis l’étranger.
