De plus en plus de Français se demandent comment acheter un appartement en Espagne quand on vit en France: résidence secondaire, placement locatif ou futur projet de vie. La bonne nouvelle, c’est qu’un non-résident peut acheter sans visa, sans montant minimum et sans condition de résidence. La procédure diffère toutefois de celle que vous connaissez : NIE, nota simple, contrat d’arrhes, notaire choisi par l’acheteur. Voici les étapes, dans l’ordre, avec les points de vigilance.
1) Décider quoi acheter et où
Le choix dépend de votre objectif :
- Rentabilité : les appartements d’une ou deux chambres dans les centres urbains à forte demande locative (Barcelone, Madrid) sont généralement les plus recherchés.
- Résidence secondaire ou préservation de capital : le choix dépend de vos goûts et de vos besoins d’espace, qu’il s’agisse d’une grande ville, du littoral ou d’un village de charme.
Dans tous les cas, faites-vous accompagner par une équipe qui comprend vos objectifs financiers.
2) Constituer votre équipe de confiance en Espagne
Votre équipe peut réunir une agence immobilière, une gestoría ou un cabinet d’avocats, ainsi qu’une personne de confiance sur place qui coordonne les professionnels. C’est l’étape la plus importante : la réussite de votre achat dépend en grande partie de l’expérience de ceux qui vous représentent sur le terrain.
3) Obtenir le NIE et ouvrir un compte bancaire
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est obligatoire pour toute opération immobilière.
- Aucun titre de séjour n’est nécessaire pour demander un NIE de non-résident.
- La demande se fait au consulat d’Espagne le plus proche de votre domicile, ou par procuration notariée à un représentant en Espagne.
- Être citoyen de l’Union européenne ne dispense pas de cette démarche.
Si vous vivez dans l’UE, un compte bancaire espagnol n’est pas strictement indispensable pour acheter, mais nous le recommandons vivement avant l’achat : vous en aurez besoin pour prélever les impôts, taxes et factures de la propriété.
4) Nota simple, vérifications et négociation
Votre équipe sélectionne et visite les biens à votre place. Avant de vous décider, deux vérifications sont essentielles :
- Situation juridique : il faut demander une nota simple au Registre de la propriété (l’équivalent d’un état hypothécaire). Elle indique le véritable propriétaire et les éventuelles charges, dettes, hypothèques ou saisies. En droit espagnol, l’acheteur reprend les charges inscrites : on ne peut pas invoquer ensuite son ignorance.
- État technique : nous recommandons qu’un architecte technique examine l’immeuble et son rapport d’inspection technique (ITE), obligatoire pour les immeubles anciens, avec des seuils d’âge qui varient selon la commune et la région.
Une fois tout vérifié, vous négociez le prix. En Espagne, la marge de négociation dépasse rarement 10 %.
5) Choisir le notaire
En Espagne, c’est l’acheteur qui choisit le notaire. Ses honoraires sont réglementés : le critère doit donc être le sérieux, l’efficacité et la rapidité dans la gestion des documents. Un bon conseil juridique sait quelles études notariales travaillent le mieux avec des clients étrangers.
6) Signer le contrat d’arrhes
Avant l’acte authentique, on signe un contrat d’arrhes (contrato de arras), document privé proche du compromis de vente français. Il fixe le prix, prévoit le versement d’un acompte (souvent entre 3 % et 10 % du prix) et une date limite pour la signature finale.
- Si l’acheteur se rétracte, il perd l’acompte.
- Si le vendeur annule la vente, il doit rendre à l’acheteur le double de ce qu’il a reçu.
7) Préparer les frais d’achat
Comptez généralement un à deux mois jusqu’à la signature. Avant de passer chez le notaire, l’acheteur doit provisionner des fonds, de l’ordre de 10 % à 15 % du prix, pour couvrir :
- L’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) pour un logement ancien : il varie selon la communauté autonome, de 4 % au Pays basque à 11 % en Catalogne.
- La TVA (IVA), 10 %, uniquement pour un logement neuf en première vente.
- Les frais de notaire et de registre de la propriété.
À cela s’ajoutent les éventuels honoraires d’agence et d’avocat. Si vous avez besoin d’un crédit, sachez que les banques espagnoles financent généralement une part moindre du prix pour un non-résident ; il faut donc prévoir un apport plus important.
8) Signer l’acte et recevoir les clés
Le jour convenu, les parties se retrouvent chez le notaire. L’acheteur règle le solde par chèque bancaire ou virement, le notaire lit l’acte public de vente (escritura pública de compraventa), chacun signe, et les clés sont remises. Vous n’avez pas besoin de vous déplacer : votre représentant peut signer en votre nom grâce à une procuration notariée, document de très grande confiance qu’il faut rédiger avec soin.
Vos obligations fiscales après l’achat
Une fois propriétaire en Espagne, vous devez respecter plusieurs obligations :
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : impôt municipal annuel, équivalent de la taxe foncière, souvent fractionné. Son coût est modéré : à titre d’ordre de grandeur, environ 500 € par an pour un appartement de 300 000 € à Barcelone.
- Usage personnel : si vous êtes non-résident et que le bien n’est pas loué, l’Espagne vous impose un revenu fictif (renta imputada) calculé sur la valeur cadastrale. Il est taxé à 19 % pour les résidents de l’UE et de l’EEE.
- Location : les loyers ne supportent pas d’IVA, mais les revenus sont imposés au titre de l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents). Le taux est de 19 % pour les résidents de l’UE et de l’EEE (avec possibilité de déduire certaines charges) et de 24 % pour les non-européens.
- Double imposition : la France et l’Espagne ont signé une convention pour éviter de payer deux fois l’impôt sur le même revenu. Si vous êtes résident fiscal français, ce bien devra aussi être déclaré en France, et il faut analyser chaque situation avec un conseiller fiscal.
- Résidence fiscale : si vous passez plus de six mois dans l’année en Espagne (183 jours), vous devenez résident fiscal espagnol, ce qui change les impôts dus dans chaque pays et leur taux.
Comment pouvons-nous vous aider ?
Si vous décidez d’acheter un bien en Espagne, MBT Abogados propose un service spécialisé pour les étrangers à Barcelone, Madrid et leurs zones d’influence. Nous nous occupons de :
- La sélection du logement.
- La vérification de la documentation (nota simple et autres documents) et de l’état de l’immeuble.
- La gestion du NIE de non-résident.
- La négociation du prix.
- La préparation des documents pour le notaire.
- L’accompagnement lors de la signature.
- Le conseil sur le choix de l’administrateur de biens (administrador de fincas) si le bien est mis en location.
- Le conseil fiscal sur l’imposition en Espagne et dans votre pays.
- Le conseil sur l’ouverture d’un compte bancaire espagnol et le transfert de vos fonds.
- La préparation des procurations si nécessaire.
- L’aide pour obtenir un prêt immobilier en Espagne.
Vous trouverez plus d’informations sur ce service sur cette page de notre site web.
Nous sommes un cabinet d’avocats spécialisé dans les services aux ressortissants étrangers en Espagne. Notre bureau principal se trouve à Barcelone et nous proposons également des rendez-vous par visioconférence. Vous pouvez nous contacter par e-mail ou Whatsapp.
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Questions fréquentes (FAQ): Acheter un bien immobilier en Espagne depuis la France
- Un Français peut-il acheter un bien en Espagne sans y résider ?
Oui. Il n’y a pas de condition de nationalité ni de résidence : il faut simplement obtenir un NIE et respecter la procédure locale. - Combien de temps faut-il pour acheter ?
En général, un à deux mois entre la signature du contrat d’arrhes et l’acte chez le notaire, à condition que le NIE et le financement soient prêts. - Dois-je me déplacer en Espagne pour signer ?
Pas obligatoirement. Vous pouvez donner une procuration notariée à un représentant de confiance, qui signera l’acte à votre place. - Que se passe-t-il si je change d’avis après le contrat d’arrhes ?
Vous perdez l’acompte versé. Si c’est le vendeur qui annule, il doit vous rembourser le double. - Faut-il déclarer en France un bien acheté en Espagne ?
Si vous êtes résident fiscal français, oui : le bien et les revenus éventuels doivent être déclarés en France, en plus des obligations espagnoles. Un conseiller fiscal peut vous indiquer précisément lesquelles.
