La compra de una propiedad es una operación económica importante, implica una gran inversión de dinero y, muchas veces, la firma de una hipoteca a largo plazo. Por eso, conocer qué revisar antes de comprar una casa en España es fundamental para evitar errores, sorpresas, estafas y problemas legales en el futuro.
Para quienes llegan a España desde otro país, el proceso puede ser aún más complejo: el sistema jurídico es diferente, los trámites son numerosos, los términos técnicos pueden resultar confusos. Y las estafas pueden ser distintas a las de tu país. En MBT Abogados, un despacho de abogados en Barcelona especializado en asesorar a extranjeros, ofrecemos asistencia integral en todas las etapas de la compra.
El objetivo de este post es también que tengas claro cuáles son los documentos necesarios para comprar casa en España siendo extranjero. A continuación, compartimos las 7 cosas que debes revisar antes de comprar una propiedad en España:
1) Verificar el estado de la vivienda
Antes de tomar cualquier decisión, es recomendable evaluar el estado de conservación del inmueble. Para ello, lo ideal es contratar a un arquitecto técnico que visite la propiedad y emita un informe profesional. Este informe puede incluir observaciones sobre instalaciones eléctricas, fontanería, estructura, humedades o necesidades de reforma.
En el caso de pisos o apartamentos, también es importante revisar el estado general del edificio, sobre todo si es antiguo. Para ello, se puede consultar la última Inspección Técnica del Edificio (ITE), un documento obligatorio para construcciones con cierta antigüedad.
2) Verificar la identidad del propietario
Es esencial confirmar que la persona que vende la propiedad es realmente su titular legal, y que tiene capacidad jurídica para vender. Este dato se comprueba en el Registro de la Propiedad, solicitando una nota simple registral.
Además, si hay varios propietarios, todos deben estar de acuerdo en vender. Si el vendedor es una persona casada, en régimen de gananciales, también se requiere el consentimiento del cónyuge.
3) Verificar que no haya deudas
Antes de comprar, es crucial verificar si la propiedad tiene cargas registrales o deudas asociadas, como hipotecas, embargos, o deudas con la comunidad de propietarios. Estas cargas pueden pasar al nuevo dueño si no se cancelan previamente.
Esta información también se obtiene con la nota simple registral, y puede complementarse con el certificado de deudas emitido por la comunidad de propietarios.
4) Verificar la descripción registral, limitaciones y servidumbres
Es necesario revisar si la descripción de la propiedad en el Registro coincide con la realidad física: superficie, lindes, tipo de uso, etc. También es importante conocer si existen servidumbres (por ejemplo, derecho de paso de un vecino) o limitaciones de uso.
Estas características pueden afectar el valor del inmueble o restringir su uso, por lo que conviene analizarlas detenidamente.
5) Verificar las limitaciones urbanísticas o de habitabilidad
Algunas propiedades pueden estar afectadas por limitaciones urbanísticas que impidan ciertas reformas o, en casos extremos, condicionen su uso a futuro. Por ejemplo, un inmueble puede estar ubicado en una zona donde el Ayuntamiento prevé cambios significativos, como una futura reurbanización.
También es esencial comprobar si la vivienda tiene la cédula de habitabilidad vigente, un documento que certifica que cumple con los requisitos mínimos para ser habitada.
6) Chequear el texto de los contratos de reserva, arras y compraventa
Estos contratos generan obligaciones legales, y deben ser revisados por un abogado antes de firmarlos. El contrato de reserva bloquea la propiedad durante un tiempo determinado. El contrato de arras suele implicar una señal económica, y puede conllevar penalizaciones en caso de incumplimiento. Finalmente, el contrato de compraventa establece las condiciones finales de la operación.
IMPORTANTE: Recomendamos leer con detenimiento cada contrato y consultar con un abogado.
7) Obtener la documentación necesaria para la firma en la notaría
Antes de la firma ante notario, es necesario preparar varios documentos: nota simple actualizada, certificado catastral, certificado de deudas con la comunidad, comprobante de pago de impuestos, entre otros. Aunque muchas veces la inmobiliaria se encarga de reunirlos, el comprador debe supervisar que todo esté correcto.
Evitar estafas al comprar una vivienda en España
IMPORTANTE: Si vas a comprar una vivienda próximamente, los puntos técnicos que explicamos en este post no te protegerán de un fraude legal sofisticado. Por eso hemos redactado una guía exclusiva sobre cómo detectar estafas inmobiliarias y contratos de arras fraudulentos. Te hacemos en este post un resumen de las estafas más comunes. Pero si estás pensando en comprar vivienda, no dejes de leer nuestra guía Estafas Inmobiliarias en España: Guía Legal para una Compra Segura.
Falsos propietarios
Personas que se presentan como dueñas del inmueble sin serlo, utilizando documentación falsa o manipulada.
Cómo evitarlo: Solicitar una nota simple registral actualizada para comprobar la titularidad real.
Venta con deudas ocultas
Se vende una propiedad que tiene hipotecas, embargos o deudas impagas (como IBI o gastos de comunidad), que pasan al comprador si no se cancelan.
Cómo evitarlo: Verificar las cargas en el Registro de la Propiedad y solicitar certificados de deuda.
Doble venta del inmueble
El vendedor firma contratos con varios compradores distintos y cobra anticipos sin escriturar con ninguno.
Cómo evitarlo: No entregar sumas de dinero sin respaldo legal y registrar la escritura cuanto antes.
Acuerdo para pagar parte en negro
El vendedor propone declarar un valor inferior al real para pagar menos impuestos, solicitando una parte en efectivo “por fuera”.
Riesgo: Esta práctica es ilegal y puede acarrear sanciones fiscales y complicaciones legales.
Problemas urbanísticos o de habitabilidad
Viviendas construidas en zonas protegidas, sin licencia o con órdenes de demolición pendientes.
Cómo evitarlo: Solicitar información urbanística al Ayuntamiento y verificar que la vivienda cuente con cédula de habitabilidad o licencia de ocupación.
Falsas promotoras o inmobiliarias
Empresas inexistentes o fraudulentas que venden propiedades “sobre plano”, reciben anticipos y luego desaparecen.
Cómo evitarlo: Verificar la existencia legal de la empresa, consultar opiniones y comprobar que el proyecto tiene licencia de obra.
Contratos o escrituras falsas
Suplantación de documentos o incluso de notarios para dar apariencia de legalidad.
Cómo evitarlo: Revisar todo con un abogado y asegurarse de que la firma se realice ante un notario autorizado.
Contar con el asesoramiento de profesionales durante todo el proceso es la mejor forma de protegerse frente a estas situaciones. En MBT Abogados estamos acostumbrados a detectar irregularidades y proteger los intereses de nuestros clientes desde el primer paso.
Servicio de acompañamiento legal y técnico
En MBT Abogados ofrecemos un servicio completo de asesoramiento en la compra de viviendas en España. Evitar errores, sorpresas y problemas a futuro es el objetivo. Nuestro equipo acompaña al comprador desde la búsqueda inicial hasta la firma ante notario, incluyendo:
- búsqueda de propiedad en Barcelona y zona de influencia
- verificar el estado de la vivienda, la identidad del propietario, que no haya deudas, la descripción registral y limitaciones
- negociación del precio de compra
- elección de notario
- obtención de los documentos para la firma en la notaría
- revisar los contrato de reserva, de arras y de compraventa
- preparación de las declaraciones fiscales
- acompañamiento en el momento de la firma
- cualquier otra función y consejo necesario para el buen fin de la operación
Es importante aclarar que la elección de la notaría que realizará la operación es potestad del comprador. El banco que concede la hipoteca prefiere que sea su notaría habitual, porque les facilita el trabajo a ellos. Pero la decisión final le corresponde al comprador.
Si considerás que necesitás acompañamiento en la compra-venta de una propiedad no dudes en contactarnos por email o Whatsapp. En MBT Abogados estamos especializados en extranjeros en España. Nuestra oficina central está en Barcelona. Ofrecemos también otros servicios relacionados con la propiedad inmobiliaria, como asesoramiento en la compra de vivienda en España desde el exterior.
